Planujecie budowę domu? W głowie już powstaje wizja ślicznego domku pod lasem? A może w willowej dzielnicy ? Ma mieć trzy sypialnie, duży salon i taras ...
Marzenia są ... tylko co dalej?
Poszukiwania działki idealnej nie są proste ... w końcu będzie to Nasze miejsce "na lata". Co zrobić żeby decyzja nie okazała się totalnym niewypałem, studnią bez dna ... albo koszmarem na całe życie?
Po pierwsze trzeba wiedzieć czego szukamy oraz jakim dysponujemy budżetem. I uwaga nie chodzi o budżet na zakup działki tylko na całą inwestycję. Czasem decyzja o wyborze działki może generować dodatkowe koszty. Przykładowo działka ma wysoki stan wód gruntowych, a nasz idealny dom posiada piwnice.
Są też zagadnienia które determinują dalsze decyzje. Przykładowo nie mamy dostępu do sieci...
Jeśli przed zakupem zadbamy o wieloaspektowe sprawdzenie działki, dalsza część inwestycji powinna być samą przyjemnością :)
Poniżej kilka istotnych spraw do sprawdzenia i oceny.
Czy działka nadaje się do zabudowy
Czy jest objęta planem miejscowym MPZP lub czy otrzymaliśmy dla niej warunki zabudowy.
W przypadku braku planu warto wystąpić o własne warunki zabudowy, zwłaszcza jeśli z inwestycją nie ruszymy "raz dwa".
Właśnie zmieniło się prawo i jeśli działka w świetle nowych przepisów nie będzie nadawać się do zabudowy, a my nie zmieścimy się w okresie warunków przejściowych, zakup nie będzie najlepszym pomysłem ;)
Działka może mieć przeznaczenie pod budowę, ale pomimo to nie nadawać się do zabudowy, lub doprowadzenie jej do stanu pożądanego może być zupełnie nie opłacalne.
Na działce może znaleźć się np. gazociąg, lub rura kanalizacyjna. Jeśli nie interesuje nas budowa w przepisowej odległości, trzeba sprawdzić czy i na jakich zasadach można wykonać przekładkę.
Linia napowietrzna w zależności od napięcia i rodzaju kabli wymaga odsunięcia się z zabudową.
Rozbudowa sieci drogowej. Działka może mieć częściowo przeznaczenie pod przyszły rozwój sieci drogowej co zmusza nas do ograniczania możliwości lolalizacyjnych domu.
Badania gruntu mogą wykazać że budowa będzie możliwa np. tylko po wymianie gruntu lub z zastosowaniem mniej typowych sposobów posadowienia.
Wymiary działki lub jej kształt mogą również generować dodatkowe koszty lub sprawiać że budowa wymarzonej inwestycji będzie niemożliwa.
Co mam tu na myśli?
Spadek terenu...
Długość drogi dojazdowej...
Odległość od działki sąsiada...
Istniejące zagospodarowanie...
Zacienianie i nasłonecznienie...
Strony świata...
A nawet wielkość ogrodu (założenie nawet trawnika to dość kosztowne przedsięwzięcie... nie mówiąc już o gadżetach w stylu siatka na krety, system nawadniania czy rośliny! )
Jeśli to możliwe podpiszecie ze sprzedającym warunkową umowę sprzedaży, która zobowiązuje was do kupna dopiero po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę!
Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę?
Koniecznie musimy sprawdzić księgę wieczystą ... I nie chodzi tu tylko ( i aż ) o możliwe obciążenia hipoteki ... ale również o wpisane prawa np. przejazdu i przegonu .
Czysto teoretycznie informacje te powinny być sprawdzone również przez notariusza w trakcie podpisywania aktu, ale z własnego doświadczenia ( jeśli ktoś jest chętny aby zrozumieć moją nieufność zapraszam na stronę okradli.pl ) wiem że czasem tuż przed podpisaniem w księdze może "coś ciekawego się pojawić".
Zagospodarowanie działek sąsiednich. Zagospodarowanie działek sąsiednich może generować rozliczne problemy, z brakiem możliwości zabudowy włącznie.
Najtrudniej sprawa ma się w przypadku małych działek korzystających z własnych studni i mających własne szambo czy przydomową oczyszczalnię ścieków, zbiorniki na olej opałowy, oraz działek sąsiadujących z lasem.
A ponadto...
Warto również zwrócić uwagę na sąsiedztwo budynków przemysłowo-magazynowych i rolniczych. Przemysłowy kurnik kilka działek dalej również będzie uprzykrzać życie.
Piękny sad sąsiada ... jeśli wykorzystywany jest do intensywnej produkcji zapewni nam solidną dawkę chemii (opryski chemiczne w sadach są wyjątkowo częste)
Ekorolnicy w okolicy to trochę mniejszy problem... ale pewnie nie raz nos wam o nich przypomni ;)
Istnienie słupa (czy to oświetleniowego, telefonicznego czy po prostu linia napowietrzna) na działce zapewne będzie obarczone wizytami "panów serwisantów".
SMOG ( Tu sama nie wpadłam na to że na wsi może być gorzej niż w mieście. .. wyprowadzałam się że ścisłego centrum do moich "zielonych płuc" a okazało się że wracając wieczorem samichodem do domu muszę wyłączyć nawiew, a z dziećmi często jadę do miasta bo tam jednak "da się oddychać" dzięki airly dziś łatwiej sprawdzić jak ma się SMOG w naszej wymarzonej lokalizacji )
Hałas :
Odległość od lotniska i znajdowanie się w strefie podchodzenia do lądowania i wcześniejszym korytarzu powietrznym.
Bliskość dużych ulic ( w tym autostrad i planowanych autostrad) i torów kolejowych...
Zagospodarowanie działki sąsiedniej generujące hałas (warsztaty, sklepy, szkoły i przedszkola,magazyny...)
Wiatry. Wiatry mogą zwiększyć zużycie energii potrzebnej do ogrzewania, mogą wymagać innych rozwiązań połaci dachu... mogą teżbyć po prostu nieprzyjemne dla nieprzyzwyczajonych ;) dom na wzgórzu na pewno będzie bardziej narażony na wiatry niż taki na osiedlu domków mieszkaniowych.
Maszt telefonii komórkowej w niedalekim sąsiedztwie.
W zasadzie problemy można wyliczać bez końca ;) nawet szczekające psy mogą utrudniać życie.
Co zatem działa na plus jak chodzi o koszty?
- nieduża (ale i nie za mała) działka w formie prostokąta
- istnienie sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej A najlepiej również gazowej
- bliskość sieci ( najlepiej w działce drogowej po naszej stronie drogi, lub w naszej działce)
- nieduża odległość domu od ulicy
- brak spadków terenu
- niski stan wód gruntowych, dobre grunty
- brak sieci w strefie która interesuje nas pod zabudowę + odległość ochronna
-cdn...
Marzenia są ... tylko co dalej?
Poszukiwania działki idealnej nie są proste ... w końcu będzie to Nasze miejsce "na lata". Co zrobić żeby decyzja nie okazała się totalnym niewypałem, studnią bez dna ... albo koszmarem na całe życie?
Po pierwsze trzeba wiedzieć czego szukamy oraz jakim dysponujemy budżetem. I uwaga nie chodzi o budżet na zakup działki tylko na całą inwestycję. Czasem decyzja o wyborze działki może generować dodatkowe koszty. Przykładowo działka ma wysoki stan wód gruntowych, a nasz idealny dom posiada piwnice.
Są też zagadnienia które determinują dalsze decyzje. Przykładowo nie mamy dostępu do sieci...
Jeśli przed zakupem zadbamy o wieloaspektowe sprawdzenie działki, dalsza część inwestycji powinna być samą przyjemnością :)
Poniżej kilka istotnych spraw do sprawdzenia i oceny.
Czy działka nadaje się do zabudowy
Czy jest objęta planem miejscowym MPZP lub czy otrzymaliśmy dla niej warunki zabudowy.
W przypadku braku planu warto wystąpić o własne warunki zabudowy, zwłaszcza jeśli z inwestycją nie ruszymy "raz dwa".
Właśnie zmieniło się prawo i jeśli działka w świetle nowych przepisów nie będzie nadawać się do zabudowy, a my nie zmieścimy się w okresie warunków przejściowych, zakup nie będzie najlepszym pomysłem ;)
Działka może mieć przeznaczenie pod budowę, ale pomimo to nie nadawać się do zabudowy, lub doprowadzenie jej do stanu pożądanego może być zupełnie nie opłacalne.
Na działce może znaleźć się np. gazociąg, lub rura kanalizacyjna. Jeśli nie interesuje nas budowa w przepisowej odległości, trzeba sprawdzić czy i na jakich zasadach można wykonać przekładkę.
Linia napowietrzna w zależności od napięcia i rodzaju kabli wymaga odsunięcia się z zabudową.
Rozbudowa sieci drogowej. Działka może mieć częściowo przeznaczenie pod przyszły rozwój sieci drogowej co zmusza nas do ograniczania możliwości lolalizacyjnych domu.
Badania gruntu mogą wykazać że budowa będzie możliwa np. tylko po wymianie gruntu lub z zastosowaniem mniej typowych sposobów posadowienia.
Wymiary działki lub jej kształt mogą również generować dodatkowe koszty lub sprawiać że budowa wymarzonej inwestycji będzie niemożliwa.
Co mam tu na myśli?
Spadek terenu...
Długość drogi dojazdowej...
Odległość od działki sąsiada...
Istniejące zagospodarowanie...
Zacienianie i nasłonecznienie...
Strony świata...
A nawet wielkość ogrodu (założenie nawet trawnika to dość kosztowne przedsięwzięcie... nie mówiąc już o gadżetach w stylu siatka na krety, system nawadniania czy rośliny! )
Jeśli to możliwe podpiszecie ze sprzedającym warunkową umowę sprzedaży, która zobowiązuje was do kupna dopiero po uzyskaniu prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę!
Na co jeszcze trzeba zwrócić uwagę?
Koniecznie musimy sprawdzić księgę wieczystą ... I nie chodzi tu tylko ( i aż ) o możliwe obciążenia hipoteki ... ale również o wpisane prawa np. przejazdu i przegonu .
Czysto teoretycznie informacje te powinny być sprawdzone również przez notariusza w trakcie podpisywania aktu, ale z własnego doświadczenia ( jeśli ktoś jest chętny aby zrozumieć moją nieufność zapraszam na stronę okradli.pl ) wiem że czasem tuż przed podpisaniem w księdze może "coś ciekawego się pojawić".
Zagospodarowanie działek sąsiednich. Zagospodarowanie działek sąsiednich może generować rozliczne problemy, z brakiem możliwości zabudowy włącznie.
Najtrudniej sprawa ma się w przypadku małych działek korzystających z własnych studni i mających własne szambo czy przydomową oczyszczalnię ścieków, zbiorniki na olej opałowy, oraz działek sąsiadujących z lasem.
A ponadto...
Warto również zwrócić uwagę na sąsiedztwo budynków przemysłowo-magazynowych i rolniczych. Przemysłowy kurnik kilka działek dalej również będzie uprzykrzać życie.
Piękny sad sąsiada ... jeśli wykorzystywany jest do intensywnej produkcji zapewni nam solidną dawkę chemii (opryski chemiczne w sadach są wyjątkowo częste)
Ekorolnicy w okolicy to trochę mniejszy problem... ale pewnie nie raz nos wam o nich przypomni ;)
Istnienie słupa (czy to oświetleniowego, telefonicznego czy po prostu linia napowietrzna) na działce zapewne będzie obarczone wizytami "panów serwisantów".
SMOG ( Tu sama nie wpadłam na to że na wsi może być gorzej niż w mieście. .. wyprowadzałam się że ścisłego centrum do moich "zielonych płuc" a okazało się że wracając wieczorem samichodem do domu muszę wyłączyć nawiew, a z dziećmi często jadę do miasta bo tam jednak "da się oddychać" dzięki airly dziś łatwiej sprawdzić jak ma się SMOG w naszej wymarzonej lokalizacji )
Hałas :
Odległość od lotniska i znajdowanie się w strefie podchodzenia do lądowania i wcześniejszym korytarzu powietrznym.
Bliskość dużych ulic ( w tym autostrad i planowanych autostrad) i torów kolejowych...
Zagospodarowanie działki sąsiedniej generujące hałas (warsztaty, sklepy, szkoły i przedszkola,magazyny...)
Wiatry. Wiatry mogą zwiększyć zużycie energii potrzebnej do ogrzewania, mogą wymagać innych rozwiązań połaci dachu... mogą teżbyć po prostu nieprzyjemne dla nieprzyzwyczajonych ;) dom na wzgórzu na pewno będzie bardziej narażony na wiatry niż taki na osiedlu domków mieszkaniowych.
Maszt telefonii komórkowej w niedalekim sąsiedztwie.
W zasadzie problemy można wyliczać bez końca ;) nawet szczekające psy mogą utrudniać życie.
Co zatem działa na plus jak chodzi o koszty?
- nieduża (ale i nie za mała) działka w formie prostokąta
- istnienie sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej A najlepiej również gazowej
- bliskość sieci ( najlepiej w działce drogowej po naszej stronie drogi, lub w naszej działce)
- nieduża odległość domu od ulicy
- brak spadków terenu
- niski stan wód gruntowych, dobre grunty
- brak sieci w strefie która interesuje nas pod zabudowę + odległość ochronna
-cdn...
Komentarze
Prześlij komentarz